長野市で注文住宅を建てるならロイヤルハウス長野中央店「土地探しと資金繰りについて」のページです。

土地探しから注文住宅完成まで

注文住宅用の土地探しでは、次のような住宅完成までの全体的な流れを最初にイメージしておくことが重要です。

1. 家づくり計画と土地探し
2. 土地と家のローンの準備
3. 土地の融資実行と引渡し（決済）
4. 家づくり計画の最終確定と建築
5. 家の融資実行と引渡し（決済）後に入居

注文住宅は建売住宅や中古物件の場合と異なり、土地と家の購入という2つの行程があります。それだけ作業も多くなりますが、マイホームへの愛着も深まります。

土地探しの前に予算を決める

土地探しの前に必要なのは土地取得にかけられる予算を決めることです。予算を決めずに土地探しを行うと、希望の土地を決める際に判断に迷ったり、高額な土地を購入して予算オーバーになったりするなど、失敗するリスクがあります。そうならないためには土地探しの前にしっかりした資金計画を立て、全体の総予算を決めることが重要です。

総予算＝土地取得費＋建築費＋諸経費

総予算が決まれば、理想の家づくりに必要な建築費用を大まかに把握します。実際に住宅会社に相談すると良いでしょう。諸経費は金融機関などである程度調べられるので、最終的に土地取得費用の目安が分かるはずです。

土地価格以外にかかる費用

土地取得費用には土地の価格以外にかかる費用があることを知っておきましょう。ケースによって異なりますが、主に次のような費用があります。

不動産仲介手数料

不動産会社で土地を購入する際の手数料で、法律で「土地価格×3％＋6万円＋消費税」と上限が決まっています。仲介ではなく不動産会社が売主の場合、手数料がかからないケースがあります。

解体費用

土地物件に古い建築物が残っている場合、解体費用がかかります。解体費用を売主が負担する更地渡しのケースもあるので、売主側と相談することをおすすめします。

上下水道関連工事

敷地内に水道や下水道が設置されていない場合は、上下水道工事費用がかかります。前面道路の工事も必要になるため、数十万円から百万円を超えるケースもあるので注意してください。駐車場や空き地などが長期間住宅用地として使用されていない場合は特に注意が必要です。また、旧い水道管は口径が細く、現在の用途に合わないこともあるので、事前に確認してください。

擁壁工事

敷地の擁壁が古い、または道路との段差が大きい場合は擁壁工事が必要となることがあります。高額な工事費用がかかるケースもあるため、注意が必要です。

住みたい土地の条件を整理する

土地探しを始めるときはエリアや大きさ、形状・環境について、希望の条件を整理することが大切です。希望条件の優先順位を整理しておくと決断しやすくなります。

住みたいエリア

勤務先や子どもの通学先、住んだことのある土地かどうかなどが条件になるでしょう。最寄り駅からの距離、バスの本数、子どもの学校の学区、生活の利便性、住宅地か都市部かなどの条件で3つくらいの候補を決めましょう。エリアが決まると土地の坪単価の相場が分かります。

住みたい土地の大きさ

家の大きさや駐車場のスペース、庭の有無などで土地の大きさが変わってきます。坪単価と土地の大きさから土地取得費用の概算が分かるので、予算を考慮しながら調整します。

住みたい土地の形状や環境

敷地のどの方向に道路が付いているのか、間口や奥行き、整形地か変形地か、住宅密集地か閑静な住宅街かなどは家の設計プランとのバランスに影響を受けます。100点満点の物件が見つかることは難しいため、譲れない条件を満たせば、70点程度でもOKという気持ちでいると決断しやすくなります。

法規的制限がある

現地を訪問してチェックする

敷地の制限などを調べたら、現地を訪問して自分の目で確認し、チェックします。日当たりや風通し、水はけ、隣地との境界、広告通りの間口の広さがあるか、間口の正面に電柱がないか、ごみ集積場になっていないかなどを確認します。更地であっても取り壊しの際に廃棄物が地中に埋めてあることもあるので確認が必要です。地盤の固さや切り土か盛り土かの違いは、専門家に判断してもらうことになります。

建物の設計で解決できるケースもある

北向きや間口が狭いなど一見悪く見える条件でも、建物の設計で解決できるケースがあります。一般的に北側道路は日当たりが悪いと言われますが、吹き抜けや高窓を上手に使うことで、明るく日当たりの良い家にすることは可能です。逆に居室を南側にすれば道路から家の中が見られず、居室の日当たりも良くなります。南側道路や東南の角地、真四角の整形地などは条件が良いため、それだけ土地が高くなります。条件が悪く不人気の土地を割安な金額で購入し、建物の質を高めて快適に暮らすという考え方もできます。

10年後、20年後を考えた土地選び

家族のライフスタイルは年月に従って大きく変化します。子どもが小さい頃は自然環境が豊かな郊外の暮らしが気に入っていても、子どもが巣立ち、高齢の夫婦二人になると便利な環境が良くなることも。逆に通勤や通学の利便性で駅の近くに家を建てたけれど、定年退職後は静かでゆったり暮らせるところが良いという場合もあります。家族の10年後、20年後を見据えた土地選びをおすすめします。

上手な資金計画を立てるには

土地取得費用を考えるときと同じで、希望する家づくりの金額を確認して資金計画を立てるより、予め用意できる金額を確認して資金計画を立てる方が現実的です。予算のことを考えずに希望の条件を優先すれば、見積もりが高額になるケースが出てきます。返済能力を超えるような融資は審査に通らないリスクがあり、仮に借りられたとしても毎月のローン返済が苦しくなるでしょう。返済が滞れば、担保となっている土地や建物を差し押さえられてしまいます。資金計画は無理のない範囲で行うようにしてください。

資金計画の進め方

1. 諸費用を含めた工事費用の内訳を把握する
住宅を建築する際は建物の本体工事費の他に、電気やガス、給排水設備工事など付帯工事、建築申請や土地の登記、引越しなど諸費用がかかります。本体工事費、付帯工事費、諸費用の割合の目安は7：2：1ほどです。

2. 自己資金と頭金を考える
頭金が多ければローン返済は楽になるため、自己資金はどのくらい用意できるか可能性を考えましょう。ただし、すべてを頭金にしてしまうと引越し費用や入居後の生活費が残らないことになります。引越し費用や生活費を除き、頭金にできる金額を検討してください。

3. 借り入れ可能な金額の確認
住宅ローンは毎月無理のない範囲で返済できる金額であることが重要です。現在の家賃など住まいに必要な費用を目安に、借り入れ可能な金額を計算してください。

4. 各種住宅ローンの比較
住宅ローンには住宅金融支援機構のような公的ローン、銀行や信用金庫などの民間ローンがあります。それぞれのローンの特徴を知り、自分に合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。

マイホームに必要な資金の目安

マイホーム購入に必要な建築工事費、住宅設計費、諸費用の3つに分けて、必要な資金の概算額を算出する方法をご紹介します。

建築工事費

住宅を建築するには本体工事と電気やガスなど別途工事費用の概算を立てておきます。国土交通省の住宅着工統計調査で都道府県別の工事費予定額が分かります。東京都内の木造住宅の平均工事費用単価は約19万円/㎡、鉄骨造りの住宅は約28.2万円/㎡です。別途工事費用は本体価格の約20％が目安です。

住宅設計費

国土交通省の同調査によると、建築工事費の合計が3千万円程度の木造住宅では、住宅設計費用は約10％となっています。設計事務所により設定や算出方法が異なるため、契約の際に見積もり金額を元に話し合うのが一般的です。設計費用をローン支払いにできるのか、自己資金で準備するのかも契約時に確認するようにしてください。

諸費用

建築工事に関わるもの以外に土地所有権移転などの登記、契約手数料などローン手続き、引越し費用があります。新居に入居して数ヶ月後には不動産取得税と固定資産税の通知が届きます。諸費用も含めてローン支払いにできる項目が増えましたが、税金の支払いや引越し費用は自己資金から捻出することが必要です。

家づくりの総額予算は一般的には本体工事の1.4倍程度を目安にすると良いでしょう。